Форум » Перепланировки » Перепланировка » Ответить
Перепланировка
BlueEyeS: Порядок получения разрешения на перепланировку. [more]Согласно законодательству, производить перепланировку разрешается только после получения Разрешения межведомственной комиссии и Распоряжения Префекта (Главы Управы) на перепланировку. Эти документы являются итоговыми документами при оформлении разрешения на перепланировку. Без них проведение работ будет незаконным. Для того, чтобы получить такое Разрешение, необходимо предварительно собрать огромный пакет документов: сделать Техническое заключение о конструкциях, разработать проект и его согласовать. Поэтапно это выглядит так: Первый этап - разработка проектной документации: Первое, что Вы должны знать - это то, что дизайн-проект и проект перепланировки - это два абсолютно разных проекта. Дизайн- проект - это проект, который делается для того, чтобы Вы могли понять, как будет выглядеть Ваша квартира. Делает такой проект дизайнер, он предложит интересные варианты и даже "расставит" мебель на проекте, но учтите: дизайн-проект не имеет никакой юридической силы, так как у дизайнеров нет лицензии на проектирование: иными словами, этот проект- только для Вас, и согласовать Вы его не сможете. Проект перепланировки. Для согласований разрабатывается другой проект, имеющий юридическую силу - "проект перепланировки". Этот проект будет содержать в себе идеи дизайн- проекта, разрабатывается он в проектной организации, имеющей лицензию на проектирование, и именно этот проект впоследствии подлежит согласованию. (но об этом ниже). Еще Вы должны знать, что часто по причине незнания дизайнером норм СНиП (строительных норм и правил) идеи, зафиксированные в дизайн - проекте, могут оказаться противозаконными и впоследствии согласовать их будет невозможно. В идеале профессиональный дизайнер обязан Вас предупредить о существовании строительных нормативов и о том, нарушаете вы их, или нет - но это встречается редко. В практике нашей фирмы часто встречаются случаи, когда Заказчики приходят к нам с готовыми дизайн-проектами, за которые они уже заплатили деньги дизайнеру (а еще хуже - заказали мебель), и тут выясняется, что те идеи, которые предложил дизайнер, согласовать невозможно, и приходится либо делать отступления от проекта, либо переделывать проект. Поэтому всем нашим заказчикам мы советуем предварительно, в начальной стадии работы с дизайнером проконсультироваться в нашей фирме насчет возможности санкционирования ваших идей. Заплатив за такую консультацию около 500 рублей, вы оградите себя от неприятностей и будете уверены в том, что ваши идеи законны и их можно будет согласовать. А теперь мы вам расскажем, что такое "Проект перепланировки". Проект перепланировки - это официальный документ, который разрабатывается проектной организацией. Вы можете самостоятельно заказать его в проектном институте. Но, сделав самостоятельно такой заказ, Вы рискуете переплатить (так как не знаете реальных цен на такие услуги) и получить некачественный проект (так как Вы не являетесь профессионалом в этом вопросе и не можете проверить качество проекта). Второй вариант - заказать проект в фирме, занимающейся согласованием перепланировок. Как правило, таким фирмам при постоянном сотрудничестве проектные организации дают существенные скидки, и проект, заказанный через фирму, обойдется Вам дешевле. Самый положительный момент такого выбора - фирма несет ответственность за содержание проекта, и устраняет его недостатки за свой счет в процессе согласования. Если Ваша квартира или офис расположены в новом доме (типовой серии или монолитном), проект лучше делать у организации - автора дома (поскольку, делая проект не у автора, Вы нарушаете авторские права, и районный архитектор имеет право потребовать согласование проекта у автора). Мало того, что авторы домов согласовывают такие проекты на платной основе, но они так же, на законных основаниях, могут вообще отказаться его согласовывать. Если затрагиваются несущие конструкции и дом новый, то проект обязательно надо делать только у автора дома, так как только у него есть вся строительная документация на дом. Автор ведет учет проемов в своем доме, и несет ответственность за свои расчеты. И если в доме возникнут трещины, или создастся спорная ситуация, ответственность будет нести автор дома, а не владелец квартиры. (Если же проект создавался не автором дома, и возникли выше перечисленные проблемы, то бремя ответственности за них ляжет на плечи владельца, т. е. на Ваши плечи) Такой Авторский проект может обойтись Вам дороже, но учтите, что Вы получаете не только гарантии безопасности и качественный проект, но также сводите свои риски к минимуму. Квалифицированная фирма по согласованию перепланировки, дорожащая своей репутацией и своими клиентами, в первую очередь, поможет Вам заказать проект именно у автора дома. Техническое заключение о состоянии конструкций: Проект, о котором мы рассказывали выше, разрабатывается на основании ТЗК - Технического Заключения о состоянии Конструкций дома ТЗК разрабатывается специально на Вашу квартиру или офис и содержит информацию об инженерных обследованиях несущих и ограждающих конструкций дома, а также выводы о технической возможности проведения перепланировки обследованного помещения по разработанному проекту. Второй этап - согласование проекта в инстанциях: Все проекты сами по себе юридической силы не имеют, даже если их делает проектная организация, в юридическую силу ни вступают после согласования МВК. Разработанный проект необходимо согласовать с инстанциями, отвечающими за безопасность и сохранность жилья. Этими инстанциями являются: - Орган Санэпидемнадзора округа (СЭС); - Орган пожарнадзора округа (УГПС); - Балансодержатель или собственник дома, (ДЭЗ или ТСЖ); - Архитектурно - планировочное управление (районное); - Газовая техническая инспекция (если в доме - газ); - Мосгосэкспертиза (если затрагиваются несущие конструкции); - Мосгаз; - Мосэнерго, Энергонадзор; - Теплосети и Мосгортепло (если переносятся батареи); - Жилищная инспекция округа. Третий этап - сбор дополнительных документов и подача их на МВК: Кроме согласований, еще нужно собрать "скромный" список документов, необходимых для МВК: - Согласие всех собственников и прописанных лиц с перепланировкой (на квартиру); - Поэтажные планы и экспликации на Ваше помещение и на прилегающие помещения; - Копия технического паспорта на дом и справку о состоянии здания; - Договор авторского надзора; - Договор технического надзора; - Договор страхования; - Договор на вывоз мусора; - Копии лицензий проектных и строительных организаций; - Выписка из домовой книги (на кв.); - Копия финансово-лицевого счета (на кв.); - Акты-соглашения с соседями; - Справка о проверке жилищных условий (на кв.). Также дополнительно могут потребовать Проект по электрике, Проект на вентиляцию, Разрешение на увеличение мощности и другие документы. Учтите, что указанный список - неполный. Если при перепланировке затрагивается фасад здания (остекление, обустройство зимних садов, закладка или прорубание окон и т.п.), то еще дополнительно необходимо Разрешение на реконструктивные работы - по этому поводу см. далее. После сбора всех этих документов вопрос о согласовании Вашей перепланировки рассматривается на одной или двух комиссиях - Межведомственной комиссии Управы и Межведомственной комиссии Префектуры, и Вы получаете долгожданное Разрешение. источник: http://www.pereplanirovka.ru/doc/pereplanirovka/03.htm[/more]
BlueEyeS: Юридические последствия несогласованной перепланировки Зачастую после приобретения квартиры новый хозяин делает в ней ремонт, в процессе которого осуществляет перепланировку помещений и по‑другому располагает инженерные коммуникации. В одних случаях это лишь незначительно затрагивает общий облик квартиры, в других — все гораздо серьезнее, вплоть до изменения количества комнат. Однако многие владельцы не подозревают, что проведение подобной модернизации может обернуться судебным разбирательством и продажей жилья с торгов. Основным нормативным документом, регулирующим отношения, связанные с перепланировкой и переустройством квартир, является Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ). Его гл. 25 содержит определение понятий переустройства и перепланировки жилого помещения. Переустройством называют установку, замену, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, а перепланировкой — изменение конфигурации помещения. Оба этих действия требуют внесения изменений в его технический паспорт. Для того чтобы собственник квартиры (либо наниматель по договору социального найма) мог совершить одно из вышеуказанных действий, он должен получить разрешение органа местного самоуправления (к примеру, в Москве — главы управы района), подав заявление по установленной форме и приложив необходимые документы. Если же владелец не позаботится об этом (процесс согласования связан с затратами времени по сбору документов в различных инстанциях), его ждут различного рода санкции, предусмотренные законодательством. Установлением фактов незаконных перепланировок занимаются представители жилищных инспекций. Указанные должностные лица полномочны осуществлять проверки и возбуждать дела в порядке, установленном Кодексом РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ). К примеру, в настоящий момент во исполнение ЖК РФ столичными властями принят ряд документов, призванных активизировать подобные проверки и выявлять все факты незаконных перепланировок в квартирах. В частности, на это направлено Постановление правительства Москвы от 15 ноября 2005 года № 883-ПП. В нем приведена также информация, согласно которой в столице на момент вынесения постановления возбуждено 240 судебных производств по факту выявленных незаконных перепланировок и переоборудований. Статья 7.21 КоАП РФ устанавливает ответственность как за самовольное переоборудование жилых помещений в многоквартирных домах, так и за их самовольную перепланировку. В частности, первое нарушение влечет за собой наложение административного штрафа в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), а второе — от 20 до 25 МРОТ. При обнаружении уполномоченными должностными лицами незаконных изменений в помещениях к нарушителю применят не только штрафные санкции. В соответствии со ст. 29 ЖК РФ собственника или нанимателя, самовольно осуществившего переустройство и (или) перепланировку, обяжут привести квартиру в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, который осуществляет согласование. К примеру, в Москве во исполнение указанной статьи жилищная инспекция в лице своих уполномоченных лиц выдала несколько тысяч предписаний владельцам квартир о приведении последних в первоначальное состояние, причем достаточно большое количество таких помещений приходится на новостройки. Этим дело не исчерпывается. В п. 5 ст. 29 ЖК РФ указано, что если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в определенный предписанием срок, то суд по иску органа, занимающегося согласованием перепланировок (переоборудования), может вынести решение: в отношении собственника — о продаже помещения с публичных торгов с выплатой владельцу вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению помещения в прежнее состояние (прежний собственник будет иметь право проживать в квартире до момента государственной регистрации права на нее нового собственника); в отношении нанимателя (по договору социального найма) — о расторжении данного договора с возложением на собственника, который в данном случае является наймодателем, обязанности по приведению помещения в прежнее состояние (он утрачивает право проживания с момента вступления в силу решения суда о выселении). Та же ст. 29 ЖК РФ говорит о праве собственника (нанимателя) обратиться в суд с заявлением о сохранении в переустроенном (перепланированном) состоянии жилого помещения, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и не создает угрозы их жизни или здоровью. В определенных случаях перепланировка (переустройство) не может быть согласована. Дело в том, что существует установленный столичными властями перечень строительных работ, которые нельзя производить. Так, согласно Постановлению правительства Москвы от 8 февраля 2005 года № 73-ПП (полный текст документа размещен на сайте www.riskam.net в разделе «Законодательство») не допускается переустройство помещений, при котором: ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания; затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба; нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания; может произойти их разрушение; устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях; предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции; увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. В жилых домах типовых серий также не допускается устройство: проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами; штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов; дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы. При совершении указанных выше действий контролирующие органы либо суд могут принудить собственника или нанимателя исправить произведенные переделки. Источник: irn.ru П.С. Кстати, есть файл вордовский с постановлением о перепланировке. Может сделать общим доступом? Там большой текст
BlueEyeS: Вы получили Разрешение МВК. Что Вам делать дальше? После того, как Вы сделаете ремонт, Вам необходимо "сдать" объект. Происходит это так: подписывается в ДЕЗе акт на выполненные работы, и, если перепланировка затрагивает несущие конструкции, подписывается еще один Акт - с автором проекта - на скрытые работы. Далее следует заказать в БТИ новый поэтажный план на Вашу квартиру, с выходом техника в вашу квартиру. Он делает замеры новой перепланированной квартиры и проверяет ее соответствие с проектом. Затем собираются справки, и Вы меняете свои старые правоустанавливающие документы на новые. Советуем не делать даже малейших отступлений от проекта, иначе техник БТИ на поэтажном плане выведет красными линиями все неуказанные в проекте загибы стен, проемы, перегородки, и даже - стоящий не под тем углом унитаз, а это чревато самыми страшными последствиями - прохождение процедуры перепланировки с самого начала (или с середины). Если же выход техника дал положительный результат - остается только получить новый поэтажный план и экспликацию, они Вам понадобятся для получения нового Свидетельства о собственности на квартиру. Получение нового свидетельства на квартиру: В результате перепланировки, как правило, изменяется площадь квартиры, поэтому необходимо переоформить Свидетельство о собственности на квартиру в Комитете по регистрации прав недвижимости и сделок с ним. Это будет заключительный этап работы. Также Вы должны знать, что: Разрешение МВК, полученное Вами, имеет ограниченный срок действия - от 4 месяцев до одного года. Обратите внимание, какой срок указан в Вашем разрешении, и постарайтесь сдать объект БТИ в указанный срок. Учтите, что если Вы просрочите срок, то БТИ имеет право признать просроченным Разрешение МВК и Вам придется либо его продлять, либо - получать заново.
BlueEyeS: Строительные нормативы, которые необходимо учитывать при согласовании перепланировки. 1. Что допускается при перепланировке согласно СНиП? В квартирах разрешается: - увеличение санузла за счет коридора; - увеличение площади жилых комнат за счет коридоров, кухни и кладовых; - увеличение площади кухни за счет коридоров и кладовых; - увеличение площади кухни за счет жилой комнаты (условное); - обустройство проемов в несущей стене между помещениями; - перенос входного проема в квартиру; - демонтаж подоконной части стен (с установкой раздвижных дверей на балкон); - электрообогрев полов; - установка каминов (на последнем этаже). 2. Ограничения по перепланировке помещения. В квартирах запрещается: - уменьшение или демонтаж венткоробов; - углубление труб в стены (ко всем коммуникациям должен быть обеспечен свободный доступ); - увеличение санузла за счет кухни; - обустройство санузла на месте жилой комнаты. Здесь изложены общие правила, но каждая перепланировка требует индивидуальное рассмотрение, в результате которого возможны исключения из общих требований.
BlueEyeS: http://www.pereplanirovka.ru/stroyka_doc.htm А здесь есть следующая нормативка: ГОСТы\ЕСКД (Единая система конструкторской документации) ГОСТы\Защита от шума ГОСТы\Здания и сооружения НПБ (Нормы противопожарной безопасности) НПРМ (Нормативные показатели расхода материалов) Пособия (Пособия к СНиПам)
NERv: Никаких силов нет читать столько в пятницу вечером=))) Да и перепланировки не планируем делать.
BlueEyeS: Из журнали ИВД - что можно, а что нельзя по закону http://www.ivd.ru/document.xgi?id=5338&gid=245&hid=301&oid=301
NERv: Хороший журнал,хороший..=)))))))
Gregor: В свое время, поизучав данный вопрос, пришел к выводу что в серии П-3M сделать практически ничего нельзя. На верхних этажах еще есть возможность сделать проем (с усилением) из большой комнаты в кухню. При этом довольно большой коридор присоедияют к санузлу, а проход на кухню остается только через комнату. Я такие квартиры видел и нашел сие улучшение довольно сомнительным. На нижних этажах нельзя сделать и этого. В итоге я решил оставить всякие бредовые идеи из ИВД, т.к. надо мной еще 12 этажей. (Справедливости ради, должен сказать, что давно не смотрел свежие планировки в ИВД и возможно товарищи исправились и перестали печатать ахинею всяких "архитекторов".) Также хочу добавить, что хорошо если ходят проверяющие, но это не всегда останавливает. Один коллега делает ремонт и по утру, периодически обнаруживает у контейнера куски несущих стен. При этом он сразу же стучит, приходят проверяющие, по горячим следам находят злоумышленника и заставляют все восстанавливать. Через какое-то время ситуация повторяется :) Так что будьте бдительны! Также, насколько я понимаю, для того чтобы начать перепланировку нужно дождаться собственности на квартиру. P.S. Если у кого-то есть хорошие идеи для 4-ки в П3М, буду крайне признателен!
grivika: всем привет! если видели 3шки,то понимаете наше желание объединит коридор с ванной и туалетом,а проход на кухню сделать через гостинную. Как думаете,это нормально или неудобно? согласование о перепланировке в новостройках такое же? документов куча перечислена,а на практике это гемор? и еще,так как в ремонте мы профаны полные,как думаете в 3шке реально на 30 тыс сделать ремонт?Скромно.без супер потолков,с норм кухней с техникой (уже около 180),и без пафоса ванну.Мебель не считаем в комнаты.
Лорик: Я была не Ленинском проспекте в квртире дома п3-м,и как раз там было так и сделано.Мне ОЧЕНЬ понравилось.За счёт коридора у них сделана огромная ванная комната.Оставшейся части коридора вполне хватило поставить шкаф купе,и небольшую прихожую(больше и не нужно),и через комнату с эркером у них сделана арка на кухню,тоже очень удобно!Я теперь тоже так хочу делать,т.к. намного удобнее.Мы сейчас живём в трёшке дома П44-Т перепланировка не сделана,ванная очень маленькая!А коридор огроменный,совершенно бесполезен!Единственное,что меня интересует когда можно получать разрешение на перепланировку,т.к. я 2 года назад ездила в жилищную инспекцию(хотела получить разрешение на снос стенки между ванной и туалетом)на что мне ответили-"пока собственности на квартиру не будет,никакой перепланировки!"Хотя,через какое то время половина жителей дома посносили все стены!!!
Лорик: Да уж!Напсано что согласовать присоединение лоджии к комнате практически не возможно!!!Однако в доме в котором мы сейчас живём(П44-Т ему 2 года)практически 30%жильцов это сделало!!!Видно с улицы!
BlueEyeS: Присоединить лоджию к комнате возможно только в том случае, что вместо оконного проема у вас будет стеклопакет а-ля купейные двери. А радиатор будет перенесен в КОМНАТЕ на перпендикулярную стену. Я этот вопрос уже изучала. И переносить радиатор на балкон или лоджию категорически запрещено. Никто это не согласует.
BlueEyeS: Вообще-то, если стена между кухней и комнатой не выступает на улицу (я не знаю, как это в П3М, но во всех домах (синие дома, не знаю, какая это серия) там на кухне метра полтора-два стены кухонной от окна - на улице, а комната за стеной, соответсвенно, начинается чутьраньше уровня ванной и кухни. С такой квартирой сложно. надо советоваться с грамотным архитектором, котоырй сам же потом будет ходить и согласовывать. Могут и не разрешить. А если кухня и комната параллельны - то, думаю, разрешат, просто заставят поставить либо 3 балки (2 у стен и одну посередине, как столб, либо 2 балки по краям и одна по потолку соединяющая).
BlueEyeS: А по поводу перепланирвоки - насколько я знаю, точлько после получения собственности. Т.к. перепланировку может делать только собственник. Если их несколько, то необходимо письменное согласие других собственников. Подозреваю, что другие жители сделали незаконный ремонт. Мое мнение - если и делать перепланировку, то исключительно такую, которую согласуют! Ибо в этом домее еще жить и жить, и совсем не хочется однажны проснуться в развалинах. Потому что только профессионал может грамотно расчитать нагрузку стен и сказать, какие балки и подпорки необходимо поставить, чтобы выдержать необходимую нагрузку! Там же расчетов до фига будет, прежде чем что-либо согласуют и разрешат сделать!!!
Trance: Честно говоря, мне кажется у нас в П3М-ках реально перепланировать особо нечего, не выходя за рамки разрешенного, разве что проход на кухню в трешках и четверках делать через большую комнату...
BlueEyeS: Посоветовалась со своими технарями, сказали, что можно в любой стене. Нужно только установить балки, сохраняюшщие несущую способсность стен с некоторым запасом прочности (где-то 30% примерно).
Роман: BlueEyeS пишет: Нужно только установить балки, сохраняюшщие несущую способсность стен с некоторым запасом прочности С сайта http://www.stroi-servis.ru/ Примерно так, чтоб остальным жилось спокойнее.
Gregor: - В какой серии такое возможно? - Что происходит с оконным проемом? (Он расширяется или остается нетронутым)
BlueEyeS: сам оконный проем тот же, т.е. вы только вырезаете участок под окном (где батарея), т.е. выравниваете это с проем балконной двери. Точно можно сделать, если лоджия, если балкон - точно сказать не могу. Просто ради интереса наберите в яндексе "согласование перепланировки" и позвоните в любую фирму и поинтересуйтсь. Вам скажут, что можно, а что нет.
BlueEyeS: ну не знаю, как они выглядят. наверное, что-то типа того :)
полная версия страницы