Форум » Покупка квартиры в ПИКе/компании "МИЭЛЬ-недвижимость" » Ипотека (продолжение) » Ответить
Ипотека (продолжение)
Trance: Здесь обсуждаем ипотеку в ПИКе
A&E: Влад petr20 Сам работаю в банке, но так был ослеплён идеей покупки квартиры, что не обратил внимание на все эти тонкости да и кто в июле подозревал что наступит такая жопа в банках и вообще в мире, лично я надеялся закрыть кредит за 2 года как раз за период что даётся до получения собственности, а так придётся договариваться с банком как угодно, главное платить и не допускать просрочек чтобы не давать им козыри в руки.......а ещё мне повезло, у меня аванс 50% поэтому даже если квартира будет стоит 3 000 000 (двушка) у них нет возможности переоценивать активы и тому подобное...
Влад: A&E Меня тоже вынудили внести аванс 50%
Снежана: Владимир Путин назвал предельные ставки по кредитам: "Банки, получающие помощь от государства, должны кредитовать предприятия и граждан по конечной ставке не выше 16 процентов годовых" http://www.kp.ru/online/news/476197/
A&E: Влад ну меня не вынуждали, я сам соскрёб и как оказалось не прогадал, меньшедолжен крепче спишь =)))
lampaaladina: Влад A&E ну, ребята, Вы круты Хотелось бы и мне так "скребсти" как у вас получается. В таком случае вам любой процент по карману
A&E: lampaaladina Если честно процент меня волнует, но мало =)))) Если он будет в разумных пределах то всё терпимо, а меня больше волнует когда сдадут наши дома, дадут мне ключи и т.п., и потом если я не ошибаюсь та ставка что у меня сейчас будет действовать до момента получения собственности и договор я буду перезаключать именно после получения собственности......а пока просто поменяется обеспечение по кредиту, вексель на основной договор купли продажи......... Допустим ситуация такая-нет кризиса, мне говорят что в МБРР ставка на этапе строительства 15,5%, а после получения собственности 12% программа называлась Оптима+ или что-то в этом роде......так вот они дают сначала кредит на покупку векселя под 15,5% на 22 месяца, подразумевалось что за 22 месяца ПИК оформит собственность, но в течение этих 22-х месяцев есть этап замены векселя на основной договор купли продажи........изначально наверное подразумевалось просто смена залога...........
BlueEyeS: Наверное, будет как в БЖФ. Нам тоже говорили, что собственность и т.д. а по факту выдали ипотеку потом под обеспечение: переуступки прав по дкп с последующей заменой обеспечения на залог квартиры. вот. кстати, можно, в принципе, ставку по кредиту после векселя считать ниже, т.к. 13% от выплаченных процентов из налоговой вернется в виде имущ. вычета :) а вот к Еврофинансу у меня отношение такое, стремное :) больше стеб вызывает. Не знаю, как с физиками, а с юриками у них туго :) переговоры о сделке и подготовке к кред. комитету идут ГОДАМИ :) на прошлой работе мы смеялись, что мы будем чуть ли не единственной компанией, кто выдержал такой срок перетерки и подготовки (на тот момент уже год был, как мы пытались прорефинансироваться, все финансирование, есессна, уже прохлопали) :) остальные все уже забили и отказались от Еврофинанса. Там то кред. инспектор болеет, то что-то меняется, то опять болеет, то сам инспектор меняется и т.д. и т.п., при этом они клянутся и божатся, что им интересна эта сделка и они ОЧЕНЬ ее хотят :) Если бы не желание пополнить свой кред портфель новым банком для кред. истории, послали бы их далеко и надолго :)
petr20: 2A&E: Весь фокус в том, что если бы программа Оптима+ в МБРР существовала на сегодняшний день, то по ней бы и прошло перекредитование (с учетом прошедшего года и замены векселя процент был бы ниже - 13,5% где-то). Но т.к. ее нет, то берут текущую и максимально подгоняют под нас (минимальные требования к заемщику, но процент выше стал - 20%). Остается одно - исправно платить, чтоб не было просроченных платежей, даже формальных на 1 день. 2BlueEyeS: Во втором договоре так по идее и должно быть - залогом выступает не вексель, а договор купли-продажи. Но тут многое зависит от ПИКа (есть ли адрес, чтобы в договор купли-продажи вписать его и БТИ). Это к посту Toad-а (Отправлено: 21.04.09 14:05.), о тот как ответил менеджер ПИКа: "в июНе не будет ни обмеров БТИ, ни адреса почтового. Но вам ведь нужна квартира? Тогда ждите". Без погашения векселя ПИКом банк не выдаст новый кредит. И время начинает работать против нас - первый договор на 2 года, где по графику платежей в последнем месяце надо погасить "остаток" - это около 90% стоимости квартиры. Т.е. подразумевается, что ПИК погасит банку вексель до этого срока (в любом случае - будет собственность или нет). Собственности естественно еще долго не будет. Как говорится: "Чтоб дом стоял и деньги были".
A&E: BlueEyeS вообще сейчас в МБРР нет никаких ипотечных программ, а с завтрашнего дня ставка рефинансирования будет 12,5%....так что как сказал ВВП банки должны кредитовать по схеме ставка рефинансирования + 3% дельта =)) Буду требовать в МБРР ставку не больше той что сейчас 15,5% а то и меньше, а если не пойдут навстречу попрошу показать программы, регламенты и методики по которым они будут мне устанавливать ставку раз у них сейчас нет ипотеки, в противном случае можно завалить ЦБ письмами =))
A&E: petr20 пишет: насколько я понимаю в дальнейшем уже не будет никаких денег, не наличных не безналичных, все расчёты уже произведены......будет менятся только форма обеспечения по кредиту........мой вексель стоит допустим 5 000 000 я заплатил за него свой аванс 2 500 000, а МБРР поз залог данного векселя перечислил ПИКу ещё 2 500 000.....всё!!!!! Что ещё кто кому должен? никто........сейчас у банка залог вексель, затем будет квартира...... petr20 пишет: Т.е. подразумевается, что ПИК погасит банку вексель до этого срока (в любом случае - будет собственность или нет) это абсолютно верно........ petr20 пишет: первый договор на 2 года, где по графику платежей в последнем месяце надо погасить "остаток" - это около 90% стоимости квартиры думаю за 2 года то ПИК всё же погасит вексель =))))
BlueEyeS: A&E, ну попытка - не пытка :) попробовать стоит :) а вообще у них красиво звучит во всех договорах (это я собирательно о нескольких банках, с МБРР, правда, не сталкивалась) примерно вот так: что они оставляют себе право изменить ставку по кредиту в связи с изменением конъюнктуры рынка или внутреннего положения банка. Вот сколько ни бодались, не удалось эту фразу убрать кстати, не знаю, как регламент, а методику точно не покажут. Это конфиденциальная информация, к тому же над ней трудились, это результат является грубо говоря собственной разработкой и нематериальной ценностью. Я как-то пыталась ее выудить, чтоб понимать как банки считают кредитосопособность и лимиты - фигу Только очень-очень дружественный банк дал и то по просьбе личности из совета директоров и председателя правления, да и то лично в руки аналитику и "никому не показывать"
Влад: BlueEyeS У меня в договоре про изменения ставки по кредиту ничего не сказано, поэтому и договор на 2 года для перестраховки.
BlueEyeS: Влад, я думаю, что срок 2 года у Вас не из-за ставки, а из-за векселя :) а по поводу изменения ставки, уже раньше обсуждали, еще раз повторюсь - я никогда не поверю, что в договоре нет лазеек поменять процентную ставку. Такого просто не бывает. Либо банк в открытую играет, либо шифруется, но так или иначе, если захочет - ставку себе изменит ЗЫ, но Вы особо не переживайте, наши кредиты для банка - капля в море, мы - это последнее, где они ставку будут повышать :)
lampaaladina: BlueEyeS Люд, лазейки есть BlueEyeS пишет: еще раз повторюсь - я никогда не поверю, что в договоре нет лазеек поменять процентную ставку , если заемщик не надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору. И никак по-другому, лично в моем договоре. A&E У меня в банке сейчас в залоге вексель, далее в день погашения векселя (пусть даже если этот день настанет позднее) я иду в Пик заключаю там договор купли-продажи, потом в банке беру еще два договора (если коротко то, первый это договор моего права требования (т.к. регистрация договора купли-продажи еще не наступила, а у Пика уже появились обязательства передо мной) и второй - это соглашение участников. Оба эти договора трехсторонние (я-БФЖ-Пик). Отдаю Пику вексель. А банку закладываю эти два договора, до момента регистрации основного договора купли-продажи. Конечно смешно, но получается фактически, что до регистрации договора я закладываю свое право требования .Так к чему я веду, что процентная ставка не меняется!!! Никаких новых условий по выплатам, никаких доп. договоров на тему денег.
BlueEyeS: lampaaladina, приветик! :) Верно, а факт "неисполнения" можно наковырять легко. Т.к. исполнить ВСЕ обязательства ни один заемщик никогда полностью не будет, как всегда что-то "забьется" или "забудется". Например, мы часто уведомляем банк о смене адреса? о смене работы? о получении нового кредита? об открытии новго счета? и т.д. и т.п. да, а еще самое обидное, что если перекредитоваться (по квартире) то тогда имущественный вычет с кредита не получим, т.к. уже другая цель кредита будет. Так что, либо мы поимеем потом 13% с уплаченных %%, либо перекредитовываемся на рын. ставки. Ну это если банк не согласится понизить ставки в рамкх действующего договора, а он не согласится, я уверена. Начнется, "ну мы же размещали деньги чтобы вам выдать в тот момент по той ставке, рыночной на тот момент" и т.д.
Lina: BlueEyeS пишет: Ну это если банк не согласится понизить ставки в рамкх действующего договора, а он не согласится, я уверена. есть вообще серезные опасения, что банки не понизят нам в сегодняшних условиях процентную ставку даже после получения собственности. найдут отговорки и попросят подписать допник. BlueEyeS что Вы об этом думаете? есть примеры?
BlueEyeS: Lina, если это офрмляется новым кредитом, то да, так и сделают, поставят рыночную ставку. Если это уже в действующем договоре замена обеспечения - тут все зависит от самого банка. Вполне могут сослаться на то, что обеспечение по кредиту стало сейчас по хорактеристикам отличным от того, что было ранее (стоимость, торги на аукционе, риски с этим связанные и т.д. и т.п.), либо еще какие риски посчитать. Думаю, что все будет зависить от рода деятельности банка. Если у них в портфеле ипотека составляет несущественную долю, то забьют, если же ипотека - львина доля - 100 раз подумают. Но мне кажется, что ничего не будут увеличивать, оставят как есть, т.к. повышение ставки - риск получить неплатежи, а лучше уж маленькая ставка, но стабильный доход, чем большая, но отсутствие денег, тем более что в нынешнее время фиг реализуешь эту квартиру :). Это лучше у A&E спросить, т.к. в банке работает, я от банков отошла и больше ими не анимаюсь Кстати, A&E уже писал и я подтверждаю, с завтрашнего дня понижается ставка рефинансирования, а ВВП официально заявил, что у банков ставка д.б. конечная 16% :) будем ждать реакции :)
tau: BlueEyeS пишет: Кстати, A&E уже писал и я подтверждаю, с завтрашнего дня понижается ставка рефинансирования, а ВВП официально заявил, что у банков ставка д.б. конечная 16% :) будем ждать реакции :) Только у тех банков, которые воспользовались гос. помощью... А Еврофинанс, БЖФ и МБРР ею воспользовались?
BlueEyeS: tau, этого я не знаю... возможно, что Еврофинанс да, т.к. финансирует госпроекты, МБРР тоже может быть, а вот БЖФ - вряд ли. Но это все надо проверять :)
lampaaladina: BlueEyeS пишет: Верно, а факт "неисполнения" можно наковырять легко. Т.к. исполнить ВСЕ обязательства ни один заемщик никогда полностью не будет, как всегда что-то "забьется" или "забудется". Например, мы часто уведомляем банк о смене адреса? о смене работы? о получении нового кредита? об открытии новго счета? и т.д. и т.п. Поверишь? Я сообщала, два раза была такая ситуация! Все как положено, свои обязательства наизусть знаю
полная версия страницы