Форум » Покупка квартиры в ПИКе/компании "МИЭЛЬ-недвижимость" » Ипотека » Ответить
Ипотека
Trance: Здесь обсуждаем ипотеку в ПИКе
BlueEyeS: БАртем пишет: это, кстати, почти невероятно. А Вы на практике встречали случаи, когда банки взыскивали залоговое имущество? И в каких случаях? Я имею в виду исключительно не страховые случаи, а к, примеру, неплатежеспособность клиента, ну уволился с работы, стал меньше зарабатывать, всякое бывает. БАртем пишет: не предусмотрена переоценка и предусмотрена не переоценка - это разные вещи. Хватит меня путать Бывает конкретный пункт в договоре, который гласит, стороны определили стоимость предмета залога равной ...., если рыночная цена предмета залога изменилась, необходимо предоставить в банк дополнительный залог (ну или сократить сумму ссудной зад-ти соразмерно текущ. залог. ст-ти). Примерно так, у всех по-разному это пишется. У нас этого пункта нет. У нас лишь написано: стоиомть имущества = .... (сумма по дог. купли-продажи). и точка. Кста, перед подписанием кред. договора уточняли можем ли мы заменить предмет залога на равнозначный по стоимости (ну захотим мы эту квартиру продать, а кредит пусть пока висит, к примеру), устно сказали нет, только погашение кредита.
БАртем: BlueEyeS сдаюсь но для интерса на работе спрошу, у кого - нибудь...типа юристов..."перекрывает" ли ГК, все то что написано в договоре. Учитывая еще то, что ПДК с точки зрения действительности - ничтожен. http://www.realt-help.ru/self2.php может бред конечно?
frof: БАртем , очередной раз повздыхали, читая сей опус, но где сегодня в Москве можно найти застройщика, сразу заключающего основной договор и регистрирующего его в рег.палате?? я пыталась - ноль результатов. Меня тоже волнует эта тема, особенно в связи с кризисом. По обещанным срокам - они уже должны начинать оформлять собственность, но ею, кажется, еще и не пахнет:(( Все мои знакомые (около 10 семей, купивших в новостройках квартиры в разное время и в разных местах) через год получали собственность. У нас - год уже прошел. :(
Andrey: frof пишет: У нас - год уже прошел уже почти 2...ибо 14, 16 и 18 гос. комиссия была в конце 2006 года
Olivka: Они считают с даты подписания бумажки о заселении....тоесть с осени 2007.....и говорят полтора года...то есть весной 2009
Andrey: Olivka пишет: Они считают с даты подписания бумажки о заселении а если я не собираюсь заселяться 5 лет?
frof: нет, официального заселения. Это было 12 ноября (если не ошибаюсь)
BlueEyeS: БАртем пишет: BlueEyeS сдаюсь но для интерса на работе спрошу, у кого - нибудь...типа юристов..."перекрывает" ли ГК, все то что написано в договоре. Учитывая еще то, что ПДК с точки зрения действительности - ничтожен. http://www.realt-help.ru/self2.php может бред конечно? ага, ничтожен. НО я уже где-то находила по-моему арбитражную практику уже на стороне покупателей, вроде как уже нарабатывается практика принятия положительного решения в сторону покупателей по предварит. договору. Странно как-то все же... ну посмотрим а про перекрытие ГК.. ну по идее должен перекрывать, если какие-то пункты противоречат ГК РФ, есть же иерархия важности правовых документов... я как-то сталкивалась со сл. фразой в договоре залога: "залогодатель по данному дог. залога отвечает ВСЕМ СВОИМ имуществом...", боссы махнули рукой, сказав "да хоть моей личной машиной и квартирой, один хрен больше предмета залога банк не получит" но с юристами я бы проконсультировалась :)
lampaaladina: Вопрос № 1 Действительно ли банк может потребовать досрочного возвращения? Ответ опрошенных нами экспертов однозначен: нужно смотреть, что записано на этот счет в кредитном договоре. Обычно возможность для банка потребовать досрочно выплатить кредит появляется при нарушениях со стороны заемщика: он задерживает платежи, небрежно содержит предмет залога (применительно к квартире это может означать, например, неузаконенную планировку). Бывает ситуация, когда банк оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять размер ставки по кредиту – но никак не погасить его раньше времени. В общем, заемщик может спать спокойно… Так-то оно так, да не совсем. Обратившись к Гражданскому кодексу (а законы, напомним, обязательны к исполнению вне зависимости от того, упомянуты они в нашем договоре или нет), автор обнаружил там главу 42 («Заем и кредит»), а в ней статью 813 «Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика». Цитирую: «При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором». Снижение стоимости квартиры – это как раз то самое ухудшение обеспечения. Однако это обстоятельство еще надо доказать. Вопрос № 2 Как банк определяет, что стоимость заложенного имущества снизилась? По сути понятно: о кризисе кричат так, что мертвый проснется. Но когда речь идет о юридических отношениях, всякое утверждение надлежит подкреплять бумажками – желательно, с подписями и печатями. «Голословные заявления и предположения, что залог «подешевел» (и, тем более, что он «подешевеет» в будущем) не имеют под собой никакой базы, - говорит Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений компании «КРЕДИТ МАКС». – Если дело дойдет до судебного разбирательства, то, конечно, будут приниматься к рассмотрению только подтвержденные независимые лицензированными оценщиками факты». Есть тут и еще один аспектик. Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является оценка квартиры, и делается эта оценка компанией, дружественной банку. Дойди дело до суда, банк, конечно, обратится в ту же компанию, и она – очень вероятно – «нарисует» ему в отчете ту цифру, которая нужна. Что недвижимость страсть как подешевела. Но ничто не мешает заемщику отыскать другую компанию, которая сделает отчет с совсем другими цифрами (как именно влиять на оценщиков, чтобы цифры были нужными, объяснять, вероятно, не нужно – в России живем). Это при выдаче кредита банк может как угодно выкаблучиваться, требуя только одну компанию. В суде все оценщики (при наличии лицензии и прочих официальных бумаг, конечно) равны. Вопрос № 2 Есть ли какие-то категории заемщиков, которые рискуют больше других? Одну из них мы уже назвали – это покупатели новостроек «на котловане», т.е. квартир, которых еще не существует ни юридически, ни физически. Понятно, что к такого рода «залогу» (без кавычек тут вряд ли обойтись) банки относятся с очень большим подозрением. Добавим и то, что при продажах новостроек активно используются различные финансовые схемы, платятся одни суммы, а в документах пишутся другие… Все это ведет к тому, что если банки задумаются, от каких заемщиков им лучше бы избавиться в первую очередь, мысль о «новостройщиках» приходит первой. Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ» называет следующую категорию, - люди, взявшие кредит с минимальным первым взносом. Тут все достаточно очевидно. Например, имеется квартира, которая в момент приобретения стоила 10 млн. рублей, а потом цена снижается до 7 млн. Ясно, что если при приобретении покупатель внес 50% собственных средств и брал ипотеку только на оставшиеся 50%, фактический размер кредита составляет лишь 5 млн. Банк волноваться не будет. Если же покупатель внес собственными деньгами лишь 15%, то кредит составляет уже целых 8,5 млн. – и банк будет подозревать, что гражданин этот может оказаться платить. Последняя группа – те, чьи квартиры очень старые и ветхие. Банк может испугаться, что за 15-20 лет, пока длится выплата кредита, этот залог чересчур обветшает. Впрочем, эта категория наименее рискованная из всех названных – старение пятиэтажек и Ко, конечно, идет, но со значительно меньшей скоростью, чем развивается сегодня кризис на рынке ипотеки. Вопрос № 3 Что делать заемщику? Это зависит от личных качеств, готовности конфликтовать, а также от того, что написано в вашем кредитном договоре (см. ответ на первый вопрос). Некая усредненная рекомендация – для начала затаиться (вполне в стиле того анекдота, что «писем, где вы просите денег, мы не получали»), если же поведение банка станет слишком навязчивым, придется с ним как-то пообщаться. Впрочем, есть и еще один совет, который можно признать универсальным. Как напоминает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», типовой кредитный договор содержит огромное количество требований к заемщику – и не пускать проживать посторонних, и не делать ремонт без согласия, и сообщать обо всех изменениях в собственной жизни (поменял работу, развелся с женой и т.п.). В спокойные времена за соблюдением всего этого никто не смотрит – лишь бы человек платил, но если банк решит «выйти на тропу войны», он начнет искать, к чему бы придраться. Поэтому заемщику можно порекомендовать тщательнейшим образом, в мельчайших деталях соблюдать условия кредитного договора. Не говоря уж о том, что все платежи должны совершаться точно в срок, без единого дня просрочки. Вопрос № 4 Каковы перспективы судебного процесса? Тут предсказать сложно – суды руководствуются не только законом, но и конкретными обстоятельствами. С одной стороны, ст. 813 ГК игнорировать не стоит, с другой – сложно представить себе выселение человека, который аккуратно платит по кредитному договору ту сумму, которую ему написал сам банк. У нас, в конце концов, часто не могут выселить из квартиры куда более асоциальных личностей… «Насколько мне известно, прецедентов изъятия и реализации кредитного имущества вообще не так много, - отмечает Артем Костюшин, генеральный директор ООО «СБС-Ипотека». – Судебный процесс требует определенных затрат, поэтому банки стараются прибегать к этому варианту в последний момент». «При условии выполнения заемщиков своих обязательств по кредитному договору риск выселения его из квартиры равен практически нулю», - соглашается Марина Галактионова («КРЕДИТ МАКС»). Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Итак, основные выводы. Прежде всего заемщику нужно сохранять спокойствие и на досуге изучать свой собственный кредитный договор. Не говоря уже о том, что его необходимо строгим образом выполнять. Следить за ценами. Ну и присматривать толковую оценочную компанию - на всякий случай.
БАртем: lampaaladina можно было ссылку просто дать
Olivka: Andrey frof прав..Это официальная бумага о заселении...она была осенью прошлого года...вот считайте полтора года - это как раз весна 2009 :)))
lampaaladina: теперь по процентам - http://www.metrinfo.ru/top/
Olivka: УРА!!!!!!!!! Вчера я получила ключи :)))))))) ну что весь процесс практически 2 недели занял. Постораюсь сегодня описать все мои шаги и препятствия :)))
kostyets: Принимайте поздравления!
Olivka: Да кстати, застала ещё пока Лусто Р.М. , она сказала что вот вот и оставит нас...вместо неё уже человечка назначали, он мне вместе с Раисой Михаловной всё обьснял... ( к сожалению забыла как зовут)
Gato: Olivka ПОЗДРАВЛЯЕМ и ждем подробного отчета.
Снежана: Olivka , поздравляем!!!
BlueEyeS: И мои поздравления :)
lampaaladina: в соответствии с новым пакет антикризисных мер: Государство поддержит заемщиков отсрочками по ипотечным платежам http://www.gdeetotdom.ru/news/estate/1809193/
Ilias: lampaaladina пишет: Государство поддержит заемщиков отсрочками по ипотечным платежам Очередная лажа, в любом кредитном договоре написано, что процент по платежам внесенным с опазданем выше чем обычный процент, так что государство просто разрешит взять как бы еще один кредит на неуплаченные проценнты под безумную ставку процентов в 40% годовых, в конце 2009 года многие "спасенные" поймут, что теперь точно не расплатиться. Поддержка среднего класса по нашаРашенски, главное электорату пустить пыль в глаза!
полная версия страницы